[중소기업연합뉴스] 건축사 성진용 칼럼니스트 = 다주택자 양도소득세 부담을 줄이기 위해 기존 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경하려던 건축주가 예상하지 못한 위반건축물 문제에 직면해 결국 사업을 포기한 사례가 있다.
필자가 직접 현장을 조사하고 건축물의 적법화 가능성을 검토했던 서울 용산구 한남동 다가구주택 사례다. 건축주는 다주택자 양도세 부담을 줄이기 위해 기존 주택을 근린생활시설로 변경하고자 필자에게 건축법상 용도변경 가능성을 의뢰했다. 처음에는 단순한 용도변경 문제로 생각했다. 그러나 현장을 답사한 결과, 문제는 예상보다 복잡했다.
주계단의 형태와 위치가 변경되어 있었고, 지하 1층부터 지상 2층까지 건축면적과 바닥면적의 증가 여부를 검토해야 하는 부분이 발견됐다. 옥상계단의 무단증설, 물탱크 공간의 창고 사용, 외부 발코니의 실내 확장 등도 확인됐다.
필자는 건축주에게 용도변경에 앞서 기존 위반사항을 정리해야 하며, 이를 위해 상당한 원상복구 공사와 구조안전 검토가 필요할 수 있다는 의견을 제시했다. 결국 건축주는 공사비와 인허가 부담을 종합적으로 고려해 용도변경을 포기했다.
이번 사례를 소개하는 이유는 위반건축물 양성화는 모든 건축물을 합법화하는 만능제도가 아니며, 건축주가 원하는 목적에 따라 적용할 수 있는 법률과 해결방법이 달라지기 때문이다.*
▲ 다주택자 양도세 부담을 줄이려던 한남동 건축주
이번 사례의 의뢰인은 서울 용산구 한남동에 다가구주택을 소유한 건축주였다. 건축주는 다주택자에 대한 양도소득세 부담을 고민하던 중 기존 주택을 근린생활시설로 용도변경하면 세금 문제를 해결할 수 있지 않을까 생각했다.
당초 건축물은 지하 1층부터 지상 2층까지 5가구의 다가구주택으로 계획되어 있었다. 그러나 실제로는 해당 3개 층을 옷가게로 임대해 사용하고 있었다. 건축주가 필자에게 요청한 것은 현재의 근린생활시설 사용상태를 건축법상 적법하게 정리할 수 있는지에 대한 검토였다.
필자는 건축주에게 먼저 한 가지를 설명했다. 건축법상 용도변경 허가와 세법상 주택 수 판단은 별개의 문제라는 사실이다. 주택을 근린생활시설로 변경한다고 해서 다주택자 양도소득세 중과 문제가 자동으로 해결되는 것은 아니다. 건축물의 실제 사용현황과 양도 당시의 상태, 세법상 판단기준 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 세무전문가의 별도 검토가 필요하다.
▲ 용도변경을 준비하던 중 현장답사에서 문제가 드러났다
건축주의 의뢰를 받은 필자는 건축물의 허가사항과 실제 현황을 비교하기 위해 건축물 현황도면과 각 층 평면도 확보를 요청했다. 그리고 현장을 직접 답사했다. 건축물의 외관과 내부 공간, 계단, 옥상, 발코니 등을 확인하면서 당초 허가도면과 달라진 부분을 조사했다.
그 결과 단순히 주택을 근린생활시설로 변경하는 문제가 아니라 기존 위반사항을 먼저 해결해야 하는 상황임을 확인했다. 특히 건축물의 주요 구조부와 관련된 계단 변경, 면적 증가, 옥상 증축 등은 단순한 서류 보완만으로 처리하기 어려운 문제였다.
▲ 서울 용산구 한남동의 다가구주택
현장조사를 진행한 곳은 서울 용산구 한남동의 지하 1층, 지상 2층 규모 다가구주택이다. 당초 5가구의 주거용 건축물로 계획됐지만 실제로는 3개 층을 옷가게로 사용하고 있었다. 주택과 근린생활시설은 건축법상 용도 분류가 다르다. 따라서 주택을 근린생활시설로 변경하려면 건축법 제19조에 따른 용도변경 절차를 검토해야 한다.
또한 용도변경 후에는 해당 용도에 필요한 피난·방화, 주차장, 구조안전 등 관계 법령의 기준도 충족해야 한다. 필자는 이러한 법적 기준을 바탕으로 해당 건축물의 용도변경 가능성을 조사했다.
▲ 현장조사에서 확인한 다섯 가지 위반사항
필자가 현장에서 확인한 주요 위반사항은 다음과 같다. 첫째, 주계단의 형태와 위치가 변경되어 있었다. 계단은 단순히 층과 층을 연결하는 시설이 아니다. 건축물의 피난 동선과 구조안전 등에 영향을 미치는 중요한 건축요소다.
기존 계단을 변경하면서 주요 구조부에 영향을 주었다면 건축법상 대수선에 해당할 수 있다. 필자는 허가도면과 현황을 비교하여 대수선허가 또는 신고 대상 여부를 확인할 필요가 있다고 판단했다.
둘째, 지하 1층과 지상 1·2층의 면적이 증가한 부분이 있었다. 허가받은 바닥면적보다 실제 건축면적이 증가했다면 무단증축에 해당할 수 있다. 이를 확인하려면 건축물 현황측량을 실시하고 허가도면과 실제 면적을 비교해야 한다. 또한 건폐율과 용적률 등 법정 건축기준을 충족하는지도 검토해야 한다.
셋째, 옥상계단이 무단으로 증설되어 있었다. 옥상계단 증설은 건축물의 구조와 면적, 높이 및 피난계획 등에 영향을 줄 수 있다. 필자는 옥탑 증축 부분을 철거하고 당초 허가된 상태로 복구하는 방안을 제시했다.
넷째, 옥상 물탱크 공간을 창고로 사용하고 있었다. 당초 설비공간으로 계획된 장소가 창고로 사용되고 있었다. 이 경우 공간의 실제 사용형태가 허가사항과 일치하는지, 구조하중과 안전기준에 문제가 없는지 확인해야 한다.
다섯째, 외부 발코니가 실내 공간으로 확장되어 있었다. 발코니를 실내 공간으로 확장하면 바닥면적 산정과 구조안전, 방화 및 단열 기준 등에 영향을 줄 수 있다. 특히 해당 건축물은 조적조 내력벽의 구조안전 문제도 검토해야 했다. 필자는 발코니 원상복구와 함께 필요한 구조보강 여부를 확인해야 한다는 의견을 제시했다.
▲ 용도변경보다 위반건축물 정리가 더 큰 문제였다
건축주의 목적은 다주택자 양도소득세 부담을 줄이는 것이었다. 하지만 현장조사를 통해 확인된 문제는 단순한 용도변경 절차만으로 해결할 수 없었다. 기존 건축물의 위반사항을 정리하기 위해서는 옥탑 증축 부분 철거, 발코니 원상복구, 건축물 현황측량, 구조안전 검토, 주계단 변경에 따른 대수선허가 여부 검토 등이 필요했다.
이러한 조치에는 철거비와 복구공사비, 설계비, 구조검토비, 인허가 비용 등이 발생할 수 있다. 더욱이 위반사항을 정리하고 용도변경 허가를 받더라도 건축주가 기대한 세금 절감 효과가 보장되는 것은 아니었다.
필자는 건축주에게 건축물의 적법화 가능성뿐 아니라 실제로 필요한 공사와 비용을 함께 검토해야 한다고 설명했다. 결국 건축주는 예상되는 비용과 인허가 부담을 고려하여 사업 추진 여부를 다시 판단하게 됐다.
▲ 원상복구와 대수선 검토 끝에 용도변경을 포기했다.
필자가 건축주에게 제시한 주요 검토사항은 여섯 가지였다.
1. 옥탑 무단증축 부분의 철거 및 원상복구
2. 건축물 현황측량을 통한 실제 면적 확인
3. 법정 건폐율과 용적률 등 건축기준 재검토
4. 외부 발코니 확장 부분의 원상복구
5. 조적조 내력벽의 구조안전 검토 및 필요한 보강
6. 주계단 변경에 따른 대수선허가 또는 신고 대상 여부 확인
이러한 검토를 거쳐 건축주는 원상복구 비용과 추가 인허가 부담을 고려해 근린생활시설 용도변경을 포기했다. 여기서 강조하고 싶은 점이 있다. 해당 건축물의 모든 위반사항이 법적으로 절대 적법화될 수 없다는 뜻은 아니다.
일부 위반사항은 관계 법령에 따라 원상복구하거나 적법한 허가절차를 거쳐 정리할 가능성이 있다. 그러나 그 과정에서 발생하는 비용과 위험이 건축주의 목적에 비해 지나치게 크다면 사업을 중단하는 것이 합리적인 판단일 수 있다.
▲ 특정건축물 양성화 특별법으로 해결할 수 있을까? — 이번 사례는 적용 불가
이번 한남동 사례에서 필자가 가장 강조하고 싶은 법적 판단은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 적용 여부다. 2026년 12월 17일 시행 예정인 이 특별법은 일정한 요건을 충족하는 주거용 특정건축물을 정리하기 위해 마련된 한시적 법률이다.
결론부터 말하면, 이번 건축주가 추진한 '다가구주택을 근린생활시설로 변경하는 목적'에는 특별법을 적용할 수 없다. 특별법은 일정한 요건을 충족하는 주거용 위반건축물을 정리하기 위한 제도이지, 주택을 상업시설로 전환하도록 허용하는 특별법이 아니기 때문이다.
예를 들어 근린생활시설로 허가받은 건축물을 법정 기준일 이전부터 사실상 주택으로 사용하고 있었다면, 특별법이 정한 요건을 충족하는 경우 주거용 특정건축물로 정리할 수 있는지 검토할 수 있다.
그러나 이번 한남동 사례는 그 반대다. 당초 다가구주택으로 계획된 건축물을 옷가게 등 근린생활시설로 사용하고 있으며, 건축주는 이를 정식 근린생활시설로 변경하려 했다.
근린생활시설을 주택으로 정리하는 경우와 주택을 근린생활시설로 변경하는 경우는 법적 적용방향이 다르다. 따라서 이번 용도변경 목적을 특별법으로 해결할 수는 없다.
건축주는 건축법 제19조에 따른 일반적인 용도변경 절차를 검토해야 하며, 기존 무단증축과 구조변경 등의 위반사항은 별도로 시정하거나 적법화해야 한다. 다만 이번 용도변경 목적에 특별법이 적용되지 않는다는 판단이 건축물에 존재하는 모든 위반사항의 특별법 적용 가능성까지 일률적으로 부정하는 것은 아니다.
▲ 법적 근거, 건축법상 용도변경과 특정건축물 양성화는 다르다
이번 사례에 적용되는 기본 법령은 건축법 제19조, 건축법 시행령 제14조, 건축법 시행규칙 제12조의2 등이다. 이 규정들은 건축물의 용도변경에 관한 절차와 기준을 정하고 있다. 또한 계단 변경 등 주요 구조부에 영향을 미치는 공사는 건축법상 대수선 해당 여부를 별도로 검토해야 한다.
반면 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 일정한 요건을 충족하는 주거용 위반건축물의 정리를 위한 특별법이다. 따라서 건축주가 원하는 것이 주택에서 근린생활시설로의 용도변경이라면 일반적인 건축법상 용도변경 절차를 따라야 한다. 특별법이 시행된다는 이유만으로 기존의 무단증축이나 구조변경, 용도 위반이 모두 합법화되는 것은 아니다.
▲ 위반건축물 양성화 전문가 건축사 성진용 교수의 제언 — 양성화보다 중요한 것은 건축주에게 유리한 해법이다
필자는 위반건축물 양성화 상담을 진행하면서 건축주에게 가장 먼저 묻는 질문이 있다. '왜 이 건축물을 양성화하려고 하는가'라는 질문이다. 어떤 건축주는 건축물 매매를 위해, 어떤 건축주는 금융기관 대출을 위해, 또 어떤 건축주는 임대사업이나 용도변경을 위해 적법화를 원한다.
하지만 건축주가 원하는 목적과 법적으로 가능한 해결방법이 반드시 일치하는 것은 아니다. 이번 한남동 사례도 마찬가지였다. 건축주는 다주택자 양도세 부담을 줄이기 위해 용도변경을 추진했지만, 현장에서는 예상하지 못한 여러 위반사항이 확인됐다.
필자는 건축물의 적법화 가능성과 함께 원상복구 및 구조보강 비용, 추가 인허가 부담 등을 검토했다. 그 결과 건축주는 사업을 포기하는 결정을 내렸다. 필자는 이러한 결정 역시 건축주의 재산을 보호하기 위한 중요한 판단이라고 생각한다. 건축사의 역할은 건축주가 원하는 허가를 무조건 받아내는 것이 아니다.
건축물의 현재 상태를 정확히 진단하고, 법적으로 가능한 방법과 불가능한 방법을 구분하며, 필요한 비용과 위험을 설명하는 것이다. 이번 사례에서 얻을 수 있는 교훈은 세 가지다. 첫째 위반건축물 양성화와 일반적인 용도변경은 서로 다른 제도다.
둘째 주택을 근린생활시설로 변경하려는 목적에는 주거용 특정건축물 정리 특별법을 적용할 수 없다. 셋째 적법화가 가능하더라도 경제성이 없다면 사업을 중단하는 것이 더 합리적일 수 있다. 필자는 앞으로도 위반건축물 문제를 단순히 허가 여부만으로 판단하지 않을 것이다.
건축주의 목적과 건축물의 현황, 관계 법령, 공사비와 경제성까지 종합적으로 분석해 가장 합리적인 해결방법을 제시하고자 한다.“위반건축물 양성화의 성공은 무조건 허가를 받는 데 있지 않다. 건축주가 불필요한 비용과 위험을 피하고 자신의 재산을 올바르게 관리하도록 돕는 데 있다.” 이번 한남동 다가구주택 사례는 그 사실을 다시 한번 확인시켜 준 현장이었다.
[칼럼제공 : 위반건축물 양성화 전문가 건축사 성진용 교수 ]
매경부동산센터 대표 교수, 이안종합건축사사무소대표. 토지.건축물 건강검진센터장 / 본 칼럼은 필자가 직접 수행한 한남동 다가구주택 현장조사 및 용도변경 검토 사례를 바탕으로 작성했다. 개별 위반사항의 최종 법적 판단과 용도변경 허가 여부는 관할 허가권자의 심사에 따라 달라질 수 있다.
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