“아파트는 멀어지고 빌라는 뜬다” 서울 주택시장, 심상찮은 지각변동
대출 규제 아파트값 급등에 무주택 실수요자 빌라 시장으로 이동
서울 연립 다세대 거래량 2년 전보다 45% 증가 매매 전셋값 동반 상승
재개발 기대감까지 가세하며 침체했던 비아파트 시장 회복 조짐
한때 전세사기 여파로 외면받던 서울 빌라 시장에 다시 온기가 돌고 있다. 아파트값은 치솟고 대출 문턱마저 높아지면서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 적은 연립·다세대주택으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 여기에 재개발 기대감까지 더해지면서 거래량이 빠르게 늘고 매매가격과 전셋값도 동반 상승하는 등 서울 주택시장의 흐름에 변화가 나타나고 있다.
16일 부동산업계에 따르면 정부의 잇따른 주택시장 안정화 대책과 금융 규제 강화로 서울과 경기 주요 지역의 아파트 매입 부담이 커지면서 빌라 시장으로 수요가 이동하는 움직임이 나타나고 있다.
서울 전역과 경기 주요 지역의 아파트가 토지거래허가구역 지정 등 강력한 규제의 영향을 받는 가운데 대출 한도 축소와 자금 조달 부담까지 겹치자 상대적으로 진입 장벽이 낮은 연립·다세대주택이 대안으로 부상한 것이다.
특히 아파트 매매가격뿐 아니라 전셋값까지 가파르게 오르면서 주거비 부담을 견디기 어려워진 청년층과 신혼부부, 무주택 서민들의 관심이 빌라로 향하고 있다는 분석이다.
과거에는 아파트를 구입하기 전 잠시 거쳐 가는 주거 형태로 여겨졌던 빌라가 이제는 현실적인 내 집 마련 수단으로 재평가받는 분위기다.
2년 전보다 거래량 45% 급증 돌아온 빌라 매수세
실제 거래 통계에서도 이러한 변화가 감지된다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 집계에 따르면 주요 부동산 규제 대책 발표 이후 1년간 서울 연립·다세대주택 매매 거래량은 3만7440건을 기록했다. 전년 같은 기간보다 약 19% 증가한 규모다.
2년 전 거래량인 2만5828건과 비교하면 증가율은 약 45%에 달한다. 불과 2년 사이 서울 빌라 매매 거래가 절반 가까이 늘어난 셈이다.
그동안 서울 주택시장은 아파트를 중심으로 가격과 거래 흐름이 형성돼 왔다. 그러나 최근에는 고강도 대출 규제와 아파트값 상승이 맞물리면서 상대적으로 적은 자금으로 매입할 수 있는 비아파트 주택으로 수요가 분산되는 모습이다.
아파트 매입에 필요한 자기자본이 커지자 자금 여력이 부족한 실수요자들이 빌라를 선택하는 사례가 늘고 있다는 것이 업계의 설명이다.
이는 단순한 주거 선호의 변화라기보다 아파트 진입이 어려워진 시장 환경이 만들어낸 수요 이동이라는 점에서 주목된다.
매매가격에 전셋값까지 상승 빌라 시장 회복세 뚜렷
거래량만 늘어난 것이 아니다. 한동안 침체를 면치 못했던 빌라 가격도 상승 흐름을 보이고 있다.
한국부동산원 주택가격동향조사에 따르면 올해 들어 서울 연립·다세대주택 매매가격의 누적 상승률은 6%대를 넘어선 것으로 제시됐다. 전년 같은 기간과 비교해 상승 폭이 크게 확대된 수준이다.
일부 지역에서는 빌라와 다가구주택의 월간 가격 상승률이 아파트를 웃도는 현상까지 나타나고 있다. 주택 유형에 따라 가격 상승 흐름이 달라지는 것이다.
전세시장 역시 예외가 아니다.
아파트 전셋값 상승으로 주거비 부담이 커진 임차 수요가 빌라로 이동하면서 일부 지역에서는 전세보증금도 오름세를 보이고 있다.
매매 수요와 임차 수요가 동시에 유입되면서 빌라 시장의 거래와 가격을 함께 끌어올리는 구조가 형성되고 있다는 분석이다.
다만 지역별 입지와 주택 상태, 전세보증금 반환 위험 등에 따라 시장 상황에는 상당한 차이가 있는 만큼 서울 빌라 시장 전체가 일률적으로 회복됐다고 판단하기는 어렵다.
“10년 뒤 아파트 될 수도” 재개발 기대감이 매수심리 자극
빌라 시장에 대한 관심이 높아지는 또 다른 이유는 재개발 기대감이다.
서울 곳곳에서 정비사업이 추진되면서 노후 연립·다세대주택을 매입해 향후 아파트 입주권을 확보하려는 수요도 시장에 유입되고 있다는 분석이다.
특히 교통과 생활 인프라가 양호하고 정비사업 추진 가능성이 높은 지역의 빌라는 단순한 주거 공간을 넘어 미래 가치에 대한 기대가 반영되는 부동산으로 인식되고 있다.
업계에서는 서울 내 300곳이 넘는 정비사업 구역을 중심으로 재개발 기대감이 매수심리를 자극하고 있다고 보고 있다.
서울 빌라의 평균 매매가격이 약 3억6000만~3억8000만원 수준으로 거론되는 점도 상대적인 가격 경쟁력으로 꼽힌다.
서울 아파트와 비교하면 초기 자금 부담이 낮아 무주택 실수요자들이 접근하기 쉽다는 것이다.
여기에 정비사업이 성공적으로 추진될 경우 향후 아파트로 전환될 수 있다는 기대까지 더해지면서 일부 지역에서는 매수 문의와 거래가 늘고 있다는 설명이다.
그러나 재개발 가능성이 곧 아파트 입주권 확보를 의미하는 것은 아니다. 정비구역 지정 여부와 권리산정기준일, 조합원 분양 자격, 사업 추진 단계 등에 따라 결과가 달라질 수 있다.
사업 지연이나 추가 분담금 발생 가능성도 있는 만큼 막연한 개발 기대만으로 매입을 결정하는 것은 경계해야 한다.
전세사기 충격 딛고 반등 빌라 시장의 달라진 위상
서울 빌라 시장의 최근 움직임이 더욱 주목받는 이유는 불과 얼마 전까지만 해도 극심한 침체를 겪었기 때문이다.
전세사기 사태 이후 연립·다세대주택에 대한 불신이 확산되면서 매수세와 임차 수요가 위축됐다. 거래가 줄고 가격 회복도 더뎌지면서 비아파트 시장 전반에 침체 분위기가 이어졌다.
그러나 아파트값 상승과 금융 규제 강화라는 새로운 변수가 등장하면서 시장 분위기가 달라지고 있다.
과거에는 전세보증금 반환 위험과 가격 하락 우려가 빌라 시장을 짓눌렀다면 최근에는 아파트의 높은 가격 장벽이 상대적으로 저렴한 주택을 찾는 수요를 자극하는 모습이다.
부동산업계에서는 이러한 변화를 두고 빌라 시장이 실수요 중심으로 재편되는 과정이라는 해석을 내놓고 있다.
다만 거래량 증가가 곧 시장의 구조적 안정이나 전세사기 위험 해소를 의미하지는 않는다. 주택별 권리관계와 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부 등은 여전히 중요한 판단 기준이다.
아파트 규제의 풍선효과 당분간 빌라 수요 이어지나
시장에서는 대출 규제와 아파트값 상승세가 지속될 경우 빌라 시장으로의 수요 이동도 당분간 이어질 가능성이 있다고 보고 있다.
아파트 시장에 집중된 규제가 상대적으로 규제 부담이 작은 주택 유형으로 수요를 이동시키는 이른바 '풍선효과'가 나타나고 있다는 것이다.
특히 서울에서 내 집 마련을 희망하지만 아파트 매입 자금을 마련하기 어려운 무주택자들에게 빌라는 현실적인 선택지로 떠오르고 있다.
정비사업 추진 지역의 경우 실거주 목적에 미래 자산가치 상승에 대한 기대까지 더해지면서 수요가 더욱 집중될 가능성도 제기된다.
다만 빌라 역시 대출 규제와 금리, 경기 상황의 영향을 받는 만큼 향후 시장 흐름을 낙관하기만은 어렵다.
지역별 공급량과 정비사업 추진 속도, 전세시장 안정 여부에 따라 거래와 가격 흐름이 차별화될 가능성이 크다.
정부도 비아파트 시장 활성화 추진 주거 사다리 복원 주목
정부 역시 비아파트 시장의 회복과 서민 주거 안정을 위한 지원책을 추진하고 있다.
소형 신축 빌라에 대한 세제 특례 연장과 공공 매입임대 확대 등이 대표적이다.
이러한 정책은 위축된 비아파트 공급 기반을 회복하고 무주택 서민들의 주거 선택권을 넓히는 데 목적이 있다.
특히 아파트 중심으로 쏠린 주택 수요를 분산하고 다양한 주거 형태를 확보하는 것이 주택시장 안정에 도움이 될 수 있다는 판단이 깔려 있다.
다만 정책 효과가 실제 거래 활성화와 주거 안정으로 이어지기 위해서는 비아파트에 대한 신뢰 회복이 선행돼야 한다는 지적도 나온다.
전세보증금 반환 안전장치와 거래 투명성을 강화하고 노후 주택의 주거 품질을 개선하는 등 시장의 구조적인 문제를 해결하는 것이 중요하다는 것이다.
다시 주목받는 서울 빌라 주택시장 선택의 기준 달라진다
서울 주택시장에서 아파트가 차지하는 위상은 여전히 견고하다. 그러나 모든 무주택자가 아파트를 선택할 수 있는 것은 아니다.
치솟는 매매가격과 높아진 대출 문턱은 내 집 마련을 준비하는 실수요자들에게 새로운 선택을 요구하고 있다.
이 과정에서 한동안 외면받았던 빌라가 다시 주거 사다리의 한 축으로 부상하고 있다.
특히 상대적으로 낮은 매입가격과 재개발 가능성, 서울 도심의 생활 인프라를 활용할 수 있다는 점은 일부 연립·다세대주택의 경쟁력으로 평가된다.
물론 거래 증가와 가격 상승만으로 빌라 시장의 본격적인 부활을 단정하기는 이르다. 정비사업의 불확실성과 전세보증금 반환 위험, 지역별 가격 편차 등 해결해야 할 과제도 적지 않다.
그럼에도 최근 나타나는 변화는 분명하다. 아파트만 바라보던 무주택 실수요자들의 시선이 빌라로 넓어지고 있다는 점이다.
아파트가 점점 멀어지는 현실 속에서 빌라가 다시 내 집 마련의 대안으로 떠오르고 있다. 이 같은 움직임이 일시적인 풍선효과에 그칠지, 서울 주택시장의 새로운 수요 흐름으로 자리 잡을지 주목된다.
문의 : 031-563-2114
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